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汾湖最新现状曝光！实探板块7大项目，2盘撑起半边天

2024-12-23 20:18 来源：故事志点击：

汾湖最新现状曝光！实探板块7大项目，2盘撑起半边天

汾湖，这个曾火遍全苏州的板块，经历了苏州新一轮的调控之后，热度不似从前。

后来，风头又被湖州硬生生抢走。

近日，汾湖再一次重回人们视野，继光明地产拿下并打造的光樾华庭项目之后，时隔一年，汾湖即将再次迎来土拍！

这也是在“7.24”新政之后，汾湖迎来的首场土拍。沉寂了小半年的汾湖，将再一次登上楼市的舞台！

实探：洋砂荡连体地块，15.85亿起拍！

9月25日，吴地网挂[2019]13号公告公布，吴江挂出2宗涉宅用地，11月6日正式开拍！

（土拍信息汇总）

两宗地块均位于汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡东，为两宗连体地块。截止发稿，两宗地块暂无竞价。

（竞价记录）

据了解，这两宗地块的起拍楼面价分别为9800元/㎡和9100元/㎡，起拍楼面价都达到了9千+，这对于目前的汾湖来说并不便宜，要知道，板块内大多数项目的成交楼面价不超过1万。

（地块位置，来源：土拍网）

据实探，两宗地块内部灌木丛生，还有大片的池塘洼地，后期开发难度较大。

（地块面貌）

由于内部树木过于茂盛，很难步行通过，无法直接勘察到24号地块西侧面貌。但从地图上看，24号地块离湖较近，环境较为优质；25号地块东侧被开垦为菜地，马路以东多为厂房。

（地块面貌）

总结几个比较重要的点：

①从起拍楼面价来看，汾湖“信心十足”，两宗地块起拍楼面价均达9千+，接近目前板块内成交楼面价。

②两宗地块均处在汾湖高新区核心位置，从位置上看较为不错，靠近洋砂荡，环境优质。

③暂无开发商竞价，新政之后，汾湖首场土拍颇为“冷静”。

7大项目，超2千套房源，汾湖供应十足！

住宅地块的出让，总是为后期新房存量提供充足的“补给”。虽然距离上次土拍已有一年有余，但板块内的新房发力也足够“凶猛”！

（汾湖新房库存）

据苏房网统计，汾湖新房住宅存量高达2754余套，光樾华庭和国风云樾为目前板块内新房的供应主力，可以说撑起了汾湖新房存量的半边天。因此，在后期新地块项目落地之前，板块内新房还有足够的消耗期。

接下来，我们一起来看这些项目的最新进展~

（汾湖板块项目地图）

具体来看~

光樾华庭

吴江区汾湖高新区（黎里镇）五院北。

装修：精装、毛坯产品：小高层加推时间：年前加推125平户型

光樾华庭是由光明地产于2018年9月竞得，成交总价10.44亿元，成交楼面价为8323元/㎡，项目共计1168户，分别由18栋13、15、18层的小高层组成。

（案场沙盘）

据案场置业顾问介绍，项目已于7月28日首次开盘，共推出333套房源，分别位于1#、2#、3#、4#、12#，去化162套，全部为毛坯房源。预计年前加推6#、7#、10#、11#的125平户型房源，该户型仍为毛坯，后期其他户型则为为精装。

（一房一价表）

该项目为期房交付，将于2020年12月31日-2021年6月30日交房，目前，项目正在施工当中，部分楼栋已经建到7至8层左右。

（工程进度）

国风云樾花园

吴江区汾湖高新区临沪大道与友东路交汇处。

装修：毛坯产品：叠加、高层加推时间：近期加推36#、37#

国风云樾花园是由两个地块组成，均由碧桂园竞得，成交楼面价分别为9278元/平和9664元/平，项目后期由碧桂园和光明联合开发。项目共计1744户，包括17栋叠加和15栋高层。

据案场了解，项目已于7月14日首次开盘，推出13#、15#、16#，于9月28日加推，推出17#、35#、31#、33#，共计545套高层房源，去化约8成左右，所剩套数不多。

置业顾问介绍，目前只加推高层，年后才加推叠加，均为毛坯交付。

（售楼处实景）

国风云樾加推速度较快，又于10月24日再次领预售，共计157套高层房源，位于36#和37#，户型面积为77.21-96.34㎡，备案单价区间为16890.44-20936.15元/㎡，将于近期加推。

（预售证）

据实探，项目为封顶销售，目前高层外立面已建成，叠加别墅正在建设中，将于明年11月底12月初交付。

（叠加施工进度）

（高层施工进度）

龙光玖誉湾花园

吴江区汾湖东港路与芦莘大道交汇处。

装修：精装、毛坯产品：洋房加推时间：清盘期

龙光玖誉湾花园共11栋洋房，513户，户型面积为95㎡和113㎡，其中4#、6#、8#、11#为精装，其他为毛坯。

（案场沙盘）

据案场最新消息，目前所有房源均已加推，仅剩少量底层房源在售，在售均价约2万/平，具体一房一价。

（售楼处）

据实探，项目将于明年9月之前交房，目前已经封顶。

（项目进度）

云溪四季

吴江汾湖高新区（黎里镇）北京路1号。

装修：精装产品：洋房、高层加推时间：清盘期

云溪四季共计789户，包括8栋洋房和3栋高层，目前在售洋房面积约89㎡、106㎡，均价约22300元/㎡；在售高层户型面积84㎡、102㎡，均价约19300元/㎡。

（案场沙盘）

目前项目已进入尾盘阶段，共剩下20套左右房源，为准现房销售，项目一期已于今年3月31日交房，二期于9月30日交房。

（项目实景）

上湖名著

吴江汾湖高新区洋砂路9号。

装修：毛坯产品：洋房、高层加推时间：清盘期

上湖名著位于洋砂荡西侧，由13栋洋房和4栋高层组成，共计759户。

（项目东侧洋砂荡）

（项目沙盘）

目前洋房均已售罄，仅剩47套高层房源在售，其中，16号楼所剩房源较多，还有很多中间楼层，高层均价约1.85万/平。

（在售房源公示）

据了解，洋房将于今年年底之前交房，高层将于明年6月25日之前交房，项目内还有一所幼儿园，与小区同步交付。

（项目实景）

观澜天境

吴江汾湖高新区（黎里镇）芦莘大道以东洋砂路以北。

装修：毛坯产品：高层、叠墅、双拼加推时间：暂未确定

观澜天境是碧桂园在汾湖打造的另一项目，紧邻上湖名著，项目共计854户，包括6栋高层、16栋双拼和3栋叠加。

（案场沙盘）

据案场最新消息，项目在售3#、8#、10#、12#双拼别墅以及20#、21#高层，高层均价1.75-1.95万/平，别墅总价在420-520万/套之间。

（一房一价表）

目前高层仅剩22栋楼未开，其他还未加推的只有别墅产品，将于明年年底之前交房。

（双拼别墅实景）

（售楼处实景）

此外，碧桂园的湖悦天境花园仅剩下20余套150㎡的上下叠房源在售，在售均价约25000元/㎡，在售总价380万-430万/套。目前售楼处已经撤场，如要了解可前往国风云樾售楼处咨询。

写在最后

本次探盘，感触颇多：

① 除光樾华庭、国风云樾以及观澜天境之外，其他项目大多进入尾盘阶段，但光樾华庭和国风云樾作为汾湖板块供应的主力，在短期内足以支撑市场的需求量。

②“7.24”新政对于汾湖的影响在今年下半年尤为突出，主要体现在“需连续缴纳2年社保”之上，不少楼盘存在较多因限购加码而被清退出来的房源，售楼处的人气也比往日“冷淡”不少。

③ 板块内各楼盘之间的产品类型和在售均价相差不大，楼盘之间竞争较为激烈，有个别楼盘表示根据客户资质会有相应的折扣，且可等待客户有购房资格以后再进行交易。

最后，现在入手汾湖，机会合适吗？

答案是因人而异。

据了解，目前购买汾湖的主力为汾湖本地居民，当然，也有来自苏州市区投资的客户以及部分在上海上班的刚需（前提是需满足在苏州购房的条件）。【非苏州户籍购房条件：在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内，在苏州连续缴纳2年及以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。】

今年上半年，汾湖被“炒”的风生水起，主要是因为汾湖受益于长三角一体化示范区的政策利好，以及高铁交汇枢纽——汾湖南站落子汾湖，当然距离上海近也是很大的一个优势，汾湖确实是存在于苏州楼市当中的一匹黑马。

然而苏州新一轮的调控使得很多投资客吃了“闭门羹”，进而转向不限购不限贷的湖州，这也是为何目前的汾湖“今时不同往日”的原因。

因此，如果你是汾湖本地居民，当然可以考虑入手一套作为置换；如果是在上海上班，也建议来此置业，无论是沪渝高速还是后期即将建成的高铁站，来往上海都十分方便；如果想要投资，建议您根据实际情况多比较几个区域，当然如果非要在汾湖和湖州二选一的话，笔者还是更加看好长三角一体化之下的汾湖。

为什么这么说？

投资一看经济，二看购买力。

湖州GDP浙江省排名第八，人口只有苏州的四分之一，大量投资客前往湖州炒房，后期很容易形成“供大于求”的尴尬局面，无论是从湖州的经济还是人口来看，后期很难对楼市形成强大的推动力。